Quo vadis, Immobilienfinanzierung?
IMMOBILIEN MAGAZIN
Fragen Sie den Rechtsexperten – Ing. Dr. Christoph Urbanek MRICS
Die Situation hat sich drastisch geändert. Pandemie, Ukraine-Krieg, Preissteigerungen von Baumaterial, hohe Inflation, es gibt viele Gründe warum die Finanzierung einer Immobilie durch klassische Bankkredite schwieriger oder sogar unmöglich geworden ist. Die immer strenger werdenden Eigenkapitalvorschriften (Basel III, Basel IV) für Kreditinstitute bei der Kreditvergabe spiegeln dies wider.
Trotz aller Schwierigkeiten bleibt der Bedarf für die Finanzierung von Immobilienprojekten nachhaltig hoch. Dies hat die Vergangenheit bereits bewiesen, erlangten nach der Finanzkrise im Jahr 2008 innovative Finanzierungsinstrumente wie zB Mezzaninkapital immer mehr an Bedeutung. Durch diese nachrangig gewährten Finanzierungen konnte die Eigenkapitalquote für das Projekt gesenkt werden. Allerdings verband sich damit einhergehend auch eine erhöhte Komplexität dieser Strukturen insbesondere wurde eine Vereinbarung zwischen den Banken und Mezzaninkapitalgebern im jeweiligen Projekt (sog Interkreditorenvereinbarung) notwendig, welche insbesondere die Rechte der Mezzaninkapitalgeber einschränken sollten. Um dieses Problem zu umgehen, legten namhafte Investoren die ersten Private Debt Fonds auf, die ohne zusätzliches Bankdarlehen Immobilienprojekte fi nanzieren sollen. Investoren können bei den Immobilien-Kreditfonds nach ihrer Risikobereitschaft aus unterschiedlichen Strategien wählen. Besonders für institutionelle Investoren stellen die Kreditfonds eine attraktive Assetklasse zur Diversifi zierung ihres Portfolios dar. Es werden sog. Whole-Loan-Debt Fonds angeboten. Der Fonds vergibt dabei erstrangig besicherte Senior-Kredite zusammen mit nachrangigen Mezzanindarlehen mit entsprechend hoher Beleihungsquote für den Kreditnehmer. Für den Schuldner liegt der Vorteil darin, die komplette Finanzierung von einem Kreditgeber zu bekommen. Andererseits erzielt der Fonds durch die Mezzanine-Komponente eine höhere Marge. Im Hinblick auf den Trend zu Zinserhöhungen durch die Zentralbanken ist weiterhin abzuwarten, ob sich Private Debt Fonds als priorisierte Finanzierungsquelle von Real Estate Projekten im europäischen Raum durchsetzen. Die Tendenz zur Veränderung der Finanzierungslandschaft durch Private Debt Fonds gestaltetet sich jedoch positiv.
Einladung zu Expo Real München
Dr. Christoph Urbanek ist am 4-6 Oktober 2022
bei der EXPO REAL. Wir freuen uns auf Ihren
Besuch am Austria Stand, Lounge Nr. 11.
